Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если лицо имеет землю на праве собственности, в наследуемом владении или в бессрочном пользовании, то оно должно знать – участок могут изъять, то есть “забрать” себе орган местного самоуправления, субъект РФ или государством в целом.
Основания для изъятия
В стат. 49 ЗК РФ указаны правила и законы 2022 года относительно рассматриваемой тематики. Там сказано, что изъятие осуществляется только в исключительных случаях и при наличии следующих оснований:
- если изъятие необходимо в соответствии с нормативными положениями международного договора РФ;
- при необходимости строительства зданий, сооружений, построек и прочих объектов государственной, региональной или местной значимости (см. ниже);
- при признании аварийного дома в качестве подлежащего сносу (п. 4 ч. 2 ст. 56.3. ЗК РФ);
- в случае вынесения вердикта о создании либо же расширении границ особо охраняемой природной зоны (п. 1 ч. 2 стат. 56.3. ЗК РФ);
- при необходимости проведения работ, связанных с недрами земли, в том числе, и добычи полезных ископаемых;
- в иных случаях, установленных законодательством – например, если собственник пользуется землей не по целевому назначению или же с нарушением законодательства РФ (ст. 284, 285 ГК РФ).
Изъятие в связи со строительством важных объектов может осуществляться только в случае, если эти объекты являются:
- автомобильными трассами общефедерального, регионального, межмуниципального или местного значения;
- системами теплоснабжения, газоснабжения, электричества, горячего или холодного водоснабжения;
- относящимися каким-либо образом к сфере космической деятельности или атомной энергетики;
- оборонными комплексами, предназначенными для защиты государства;
- относящимися к железной дороге и всем, что с ней связано.
Садоводческое товарищество понимается как некоммерческая организация, в которой участвуют граждане, объединившиеся на добровольных началах. За счет функционирования СНТ не получает какой – либо прибыли. В товариществах действуют уставы, которые они разрабатывают самостоятельно. Налогообложение предусматривается исходя из учета общей площади товарищества.
СНТ не имеет правомочий относительно конфискации наделов. В законодательстве предусматриваются основания для изъятия, которые могут связываться только с правонарушением совершенным владельцев участка:
- когда лицо использует участок вопреки его назначению;
- отчуждение территории производится органами муниципалитета в интересах общества.
Основания для изъятия земли
Согласно тексту статьи № 49 ЗК РФ, земельный надел может быть изъят у собственника в пользу государства или муниципалитета, но лишь при исключительной необходимости в этом, а также при наличии следующих оснований:
- Выполнение соглашений международного уровня РФ.
- При строительстве, реконструкции объектов, имеющих важное государственное значение (федеральное и региональное), либо объектов муниципальной значимости. Но при условии всякого отсутствия иных вариантов ведения застройки, работ по реконструкции таких объектов, как:
- объект атомной энергетики;
- объект энергетической системы;
- оборонный объект;
- транспортный объект;
- линейный объект;
- трассы федеральные, муниципальные и региональные.
- При наличии иных оснований, которые прописаны в ФЗ РФ:
|
Ст. № 15 |
ФЗ от 01.12.2007 № 310 – ФЗ «Об организации и проведении зимней Олимпиады в Сочи в 2014 году» |
|
П.10, ст. № 32 |
Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004г. № 188 — ФЗ |
|
П.9,10, ст. № 95 |
Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. № 136 — ФЗ |
|
Ст. № 25.2 |
Закон от 21.02. 1992г. от 21 февраля № 2395 – 1 «О недрах» |
Основания для изъятия земель
Ст. 49 ЗК РФ определяет причины, по которым органы власти могут получить право на участки, принадлежащие частным лицам. К ним относятся строительство и реконструкция следующих объектов:
- энергетические системы общегосударственного или локального масштаба;
- АЭС;
- оборонные сооружения, включая системы защиты государственной границы;
- транспортная инфраструктура, включая инфраструктуру железных дорог;
- объекты космической отрасли;
- обеспечение естественных монополий;
- коммуникации общегосударственного или локального масштаба, включая электричество, газопроводы, водо- и теплоснабжение;
- автодороги.
Основания, условия и причины принудительного изъятия
Что касается вопроса об изъятии для государственных нужд, то основные правила проведения процедуры и основания, её проведения установлены в статьях 31,32 ЗК РФ. Следует ориентироваться и на новые Правила, установленные для проведения процедуры с апреля 2015 года. Они установили единый механизм изъятия для правообладателей различных форм собственности, с определением границ имущественных притязаний для арендаторов и собственников. Итак, когда наступает принудительное изъятие земельного участка и в каких случаях?
Под нуждами федерального и регионального значения, допускающими изъятие, понимаются юридически обоснованные причины из числа следующих:
- строительство объектов федерального и регионального назначения, на территории расположения используемых гражданами участков.
- Проведение дорог, трасс или строительство аэропортов на территории, используемой гражданами.
- Проведение нефтепроводов, газопроводов и других линейных объектов по заселённым землям.
- Геологические разработки в местах проживания или нахождения промышленных предприятий.
Перечень могут продолжить любые прецеденты, требующие использования заселённой территории по распоряжению государственной власти. Такие действия производятся резолютивно. К их числу относятся так же те, которые не зависят от непосредственно выполняемых государством задач, но отражают его политику в области природоохранных ресурсов.
Процедура изъятия участка
Аннулирование частной собственности на конкретный земельный участок происходит в шесть этапов:
- Подготовка оснований для начала процедуры изъятия. Сюда входит разработка документации по планированию территории, формирование проектов. Документы создаются и утверждаются уполномоченным органом государственной власти.
- Подготовка и подача соответствующего решения об изъятии земельного участка.
- Выявление собственников объектов, которые планируется изъять. Это необходимо для получения у них согласия на отчуждение.
- Подписание решения об отчуждении земли муниципалитетом.
- Подготовка и подписание договора об изъятии.
- Прекращение прав на земельный участок и его передача муниципалитету или государству.
На этапе выявления собственников объектов, которые будут изъяты, возможны некоторые сложности. В частности, это касается земель, право на использование которых возникло до 1998 года. До этого момента регистрация имущественных прав осуществлялась не всегда, поэтому возможны сложности с поиском информации.
Необходимые сведения запрашиваются из государственных архивов и муниципалитета. Кроме того, осуществляется публикация на сайте органов местного самоуправления и в СМИ. Физическое лицо или организация обязаны подтвердить свои права в течение пяти дней с момента получения уведомления.
Поиск собственников происходит в течение двух месяцев. Если за этот период сведения о владельцах не будут получены, то уполномоченный орган обратиться в суд для признания земельного участка невостребованным. В итоге надел признается собственностью муниципалитета или государства.
Может случиться так, что владелец найдется уже после аннулирования права собственности. В этом случае он может требовать выплаты компенсации из бюджета. Однако для этого потребуется доказать право на надел и объяснить причину своего отсутствия.
Выявленный собственник уведомляется о принятом решении об отчуждении в течении 10 рабочих дней. В течении этого времени также публикуется информация на официальном сайте муниципалитета о принятии документа.
Уведомление собственника считается произведенным с момента принятия уведомления. Если почтовый адрес владельца неизвестен, он будет считаться оповещенным с момента публикации данных на официальном сайте. Принятое решение может быть обжаловано в течение трех лет с момента подписания.
Для формирования договора об изъятии проводятся специальные кадастровые и оценочные мероприятия, цель которых состоит в уточнении границ участка и определения его рыночной стоимости.
В тексте договора прописывается:
- цель изъятия;
- данные участка – кадастровый номер, площадь, вид права, адрес местоположения и т.д.;
- реквизиты принятого решения;
- срок передачи имущественных прав;
- объем и способ выплаты компенсации;
- указание сервитутов, если они есть и сохраняются.
Соглашение составляется в двух экземплярах – по одному для каждой стороны. После получения своего экземпляра собственник вправе его сразу же подписать, уведомить власти об отказе или изъявить желание внести корректировки (с указанием оснований).
Если собственник не подписал договор в течение трех месяцев с момента его получения или не уведомил об отказе, то муниципалитет или государственный орган вправе обратиться в суд. В такой ситуации будет подан иск о принудительном аннулировании права собственности на земельный участок.
После подписания договора или в результате судебного решения произойдет фактическое прекращение прав на надел. При этом подразумевается:
- передача права владения;
- аннулирование права пользования или пожизненного наследуемого владения;
- аннулирование договора аренды или соглашения о безвозмездном пользовании;
- прекращение права хозяйственного ведения или оперативного управления;
- снос строений, воздвигнутых на изъятом участке;
- государственная регистрация юридических изменений.
Если условиями договора предусмотрена компенсация, то все последствия наступят только после полной выплаты.
С какой целью государство может изъять землю
Изъятие земельного участка у собственника может быть проведено с самыми разными целями. Согласно главе VII.1 Земельного кодекса РФ:
- для выполнения обязательств по международному праву;
- для реализации природных ресурсов, находящихся на земельном участке (освоения недр);
- для создания природной охранной зоны, если такое предусмотрено на конкретном участке;
- при признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, если такое решение было обосновано и документально подтверждено экспертами;
- для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или государственного значения;
- по иным основаниям, которые предусмотрены в федеральных законах.
В любом из случаев, независимо от цели изъятия, собственнику земельного участка должны быть предоставлены соответствующие документы, подтверждающие необходимость изъятия у него его собственности. В противном случае вместо изъятия будет иметь место факт незаконного завладения чужым имуществом, что переходит под юрисдикцию уже норм уголовного права.
Как на практике происходит изъятие земли
Просто так никто забрать у собственника его участок не может. Именно поэтому законодательно было прописано, что земельные участки, подлежащие изъятию для государственных и муниципальных нужд, изымаются только по решению следующих компетентных и уполномоченных органов:
- исполнительной власти, которых представляют уполномоченные федеральные служащие (если участок изымается именно для нужд федерации);
- исполнительной власти конкретных субъектов федерации, если участок подлежит изъятию для региональных нужд;
- местного самоуправления (самый распространенный случай в практике), когда участок подлежит изъятию для реализации нужд местного значения.
Примечательно, что статья 279 Гражданского кодекса РФ, которая, по мнению многих юристов и правозащитников, допускает и такой факт, как принудительное изъятие земельного участка в том случае, если собственник этого земельного участка категорически не согласен с составленным соглашением и вынесенным решением органов местного самоуправления.
Как посчитать убытки?
Чтобы установить размер понесенных компанией убытков, Арбитражный суд Московской области привлек эксперта. Перед специалистом была поставлена задача определить сумму компенсации. Для этого необходимо было учесть следующие моменты:
- рыночную стоимость объекта недвижимости;
- убытки, возникшие вследствие изъятия земли;
- упущенную выгоду.
Размер возмещения за изъятый участок, как посчитал эксперт, составил 11,4 млн. рублей. Из них:
- 11, 1 млн. рублей – рыночная стоимость земельного участка;
- чуть более 300 тыс. рублей составили прочие убытки.
Определение размера выплаты: порядок и «подводные камни»
Компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, а также убытков, причиненных реквизицией. При определении стоимости компенсации необходимо не только информацию о виде разрешенного использования, но и фактическое использование отчуждаемых объектов. Сумма компенсации позволять предпринимателю или физическому лицу восстановить имущественные потери.
Расчет возмещения необходимо сделать не позднее чем за 2 месяца до передачи правообладателю участка документов об отчуждении недвижимости. Все расходы, связанные с установлением стоимости несет орган, принявший решение об изъятии.
При определении суммы компенсации не учитывают:
- постройки и другие улучшения, возведенные после получения уведомления об изъятии, а также заключенные впоследствии сделки;
- объекты самовольного строительства.
Изъятие земли для государственных нужд: компенсация собственнику
Строительство новых линейных сооружений, в том числе и дорог, затрагивает интересы собственников земельных участков. На случай реализации такого проекта в интересах Общества по заказу государства предусмотрено возмещение при изъятии земли у их правообладателей. Цена определена вполне объективная – рыночная. Это значит, что когда строится дорога, собственник получит N-ую сумму средств. Но так закону.
На самом деле сплошь и рядом встречаются ситуации, когда уже и дорога проложена, и все ею пользуются, а собственник земли остался ни с чем: ни денег, ни участка. Это может быть связано и с низкой квалификацией чиновников, и элементарной халатностью. Результат – нарушен порядок изъятия, нет возможности на законных основаниях оформить принудительный выкуп.
Не застрахованы от подобного развития событий собственники любых категорий участков: с/х, земли промышленности, земли населенных пунктов и др. Что делать в такой ситуации собственнику недвижимости? Можно продолжать терпеть убытки, потому что участок не используется по его первоначальному предназначению.
Если возместить убытки мирным путем не получилось, то отстоять права необходимо через суд. Для этого требуется собрать документы, подтверждающие фактическое изъятие земли, рассчитать рыночную стоимость участка, обосновать убытки и недополученную прибыль.
Порядок и случаи изъятия земельного участка в 2020 году, Земельные споры, связанные с изъятием земельных участков для госнужд
Практика изъятия земельных участков неоднозначна, так как частная собственность появилась сравнительно недавно, полвека даже не прошло. Законные условия изъятия земельного участка у собственника постоянно меняются. Это связано с нововведениями законодательной базы. Обновляется земельное право, возникают новые земельные споры.
Развитие инфраструктуры в Москве, Подмосковье и в других крупных городах не дает покоя землевладельцам. Столкновение интересов властей и личностей, неоднозначное разрешение земельных вопросов по земельным участкам доводит до скандалов, нервотрепки и судов. И подтверждение этому – масса земельных судебных споров, в решении которых помогают земельные юристы в Москве.
Каков порядок изъятия земельного участка для муниципальных нужд и законные основания изъятия в 2020 году? Где узнать о положенном соразмерном покрытии убытков и потерь собственнику? Рассмотрим с точки зрения законов и сложившейся судебной практики.
В связи с неиспользованием
Статья 284 ГК России определяет, что разрешается изъятие земли у владельца в связи с неиспользованием трех или более лет в том варианте, если целевое назначение участка – это:
- сельского типа хозяйство;
- жилищного типа строительство.
Критерии неиспользования земли сельскохозяйственного типа перечислены в П.П. № 369 “О признаках…”.
Течение выделенного трехлетнего срока прерывается, если эксплуатация участка в соответствии с его предназначением было невозможно в связи со:
- бедствиями стихийного характера;
- чрезвычайными ситуациями;
- другими похожими случаями.
При этом срок освоения участка в установленный трехлетний период:
- включается, если земля создана для ведения сельского хозяйства
- не включается в других ситуациях, также и при ИЖС.
Предоставление муниципального земельного участка в аренду
В государственной собственности находятся массивы, принадлежащие федеральным или муниципальным органам, управляющим земельной собственностью. Это наделы, которые не оформлялись в собственность физических или юридических лиц. Земельная государственная собственность может передаваться в аренду физическим и юридическим лицам, в том числе, если они являются представителями иностранных государств. Случаи передачи земель в аренду установлены в статье 39.6 ЗК РФ. Процедура передачи арендных прав может происходить:
- при участии в торгах;
- без участия в торгах.
Обозначенная статья Настоящего кодекса не претерпела изменений. Зато изменения были внесены в статью 39.7 ЗК РФ, указывающую на назначение суммы арендной платы. Он оглашает в п. 5 указанной статьи, что в определённых случаях арендная плата не должна превышать размер земельного налога. К таким случаям относится передача земельного участка:
- Если он передаётся для использования в государственных или муниципальных интересах. Или земли ограничены в обороте.
- Когда территория застройки относится к территории развития населённого пункта.
- Для некоммерческих организаций, социальных домов и учреждений.
- Если граждане имеют право на получение участка вне очереди на иных льготных основаниях.
- Если с застройщиком заключён договор об освоении территории.
В перечисленных случаях земли передаются без организации торгов. В статье 38.9 ЗК РФ, устанавливающей сроки аренды участков, появились небольшие изменения. В силу изменения земельного законодательства был упразднён п. 5 настоящей статьи, а также изменились некоторые сроки аренды для разных категорий арендаторов.
Эта же статья в п. 7.1 дополнена следующими положениями: если на арендуемой территории расположен объект недвижимости, подлежащий сносу, арендатор обязан провести его демонтаж за счёт собственных вложений.